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AFFITTO CON RISCATTO

Cos’è l’affitto con riscatto?

L’affitto con riscatto (rent to buy)è una speciale formula di acquisto della proprietà regolamentata dal decreto Sblocca Italia DL. 133/2014. Le parti interessate sono due: venditore dell’immobile e conduttore (affittuario). Il contratto consente a quest’ultimo di godere dell’immobile in affitto sul quale potrà poi eventualmente esercitare un’opzione di acquisto. In questo caso la quota mensile da pagare al proprietario dell’immobile è di solito superiore rispetto ad un normale affitto in quanto include un acconto sul prezzo finale di vendita. Al termine del periodo stabilito l’affittuario può diventare il nuovo proprietario dell’abitazione pagando il riscatto finale.

Il DL. 133/2014 che disciplina tale tipologia di contratto, stabilisce che:

  • la durata del contratto di affitto con riscatto non può superare i 10 anni;
  • per avere effetti legali il contratto deve essere trascritto presso i registri immobiliari. La trascrizione vale come prenotazione dell’acquisto dell’immobile che dunque non potrà essere soggetto ad ipoteca e pignoramento su richiesta di eventuali creditori del venditore. A differenza delle trascrizioni per i normali contratti di compravendita che durano 3 anni, la trascrizione del contratto di affitto con riscatto può durare fino a 10 anni;
  • il proprietario dell’immobile può richiedere la risoluzione del contratto nel caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni. Quest’ultimo può essere liberamente stabilito dalle parti interessate ma non può essere inferiore ad 1/20 del totale dei canoni che l’affittuario deve versare al venditore. Supponiamo che il contratto preveda 200 canoni mensili, il limite è di 10 canoni. Prima il contratto non potrà essere risolto. In caso di risoluzione il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile e, se stabilito in sede contrattuale, potrà trattenere i canoni già versati dall’affittuario a titolo di indennizzo.

Come funziona l’affitto con riscatto

Come anticipato questa tipologia di contratto funziona come un normale contratto di locazione che prevede il pagamento di un canone mensile al proprietario dell’immobile. A seconda della formula adottata, alla data di scadenza del contratto il conduttore può scegliere di acquistare l’immobile pagando il riscatto finale dal quale vengono sottratte le quote che ha già versato come acconto sul prezzo finale di vendita.

Supponiamo che l’appartamento costi 280,000 euro. Le parti stipulano un contratto di affitto con riscatto che ha una durata di 5 anni ed il canone mensile da pagare è di 1,000 euro di cui: 500,00 euro sono per l’affitto dell’immobile e gli altri 500,00 sono invece l’acconto sul prezzo di vendita finale. Se alla scadenza del contratto il conduttore decide di acquistare la casa l’importo da corrispondere al proprietario è di 250,000 euro. Dai 280,000 euro vengono infatti sottratti 30.000 euro già versati come acconto (500,00 euro al mese x 60 mesi).

I possibili svantaggi per il venditore ed il conduttore

Nonostante tale tipologia di contratto sia tra le più convenienti per chi desidera vendere ed acquistare un appartamento sono comunque presenti possibili svantaggi sia per il venditore che per il conduttore. Il venditore come visto, per tutta la durata del contratto e fino a quando resta il proprietario dell’immobile dovrà farsi carico del pagamento delle tasse e delle imposte previste come Imu e Tasi nonché di tutte le spese riguardanti le riparazioni straordinarie come ad esempio le opere necessarie per assicurare la stabilità dei muri portanti o il rinnovamento di elementi strutturali della casa come il tetto ed il solaio.

Inoltre non potrà usufruire delle agevolazioni fiscali Prima casa per l’acquisto di nuovi immobili. Potrebbe inoltre accadere che il conduttore decida di non acquistare l’immobile ma non lo liberi ed in questo caso l’unico modo per recuperarne la disponibilità è ricorrere all’intervento di un giudice. Per il conduttore invece il principale svantaggio, nel caso in cui decida di riscattare l’immobile, è rappresentato dalla possibilità di pagare un prezzo finale più alto rispetto a quelli di mercato. Con tale tipologia di contratto infatti il prezzo di vendita finale è deciso al momento della firma del contratto e non tiene dunque conto di eventuali svalutazioni dell’immobile.

 

(articolo tratto da quifinanza.it)

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