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DELEGHE IN ASSEMBLEA

Tra le novità previste dalla riforma del condominio, una delle principali è sicuramente quella che vieta di delegare l’amministratore, per qualunque tipo di assemblea. Inoltre è previsto anche un tetto al numero di deleghe che possono essere conferite nel caso dei condomini con più di 20 proprietari. 

Le regole stabilite dalla legge – In base alla legge, ossia come prevede l’articolo 67 delle norme di attuazione del Codice Civile, ciascun proprietario può intervenire in assemblea “direttamente o tramite un proprio rappresentante”, senza far differenza alcuna tra assemblea ordinaria o straordinaria. Se un condomino delega un’altra persona, quindi, è esattamente come se fosse presente, e di fatti, nel verbale, viene indicata la “presenza per delega.” La legge non pone, poi, alcun tipo di limite per quel che riguarda le persone che possono essere delegate a partecipare, che quindi possono essere anche estranee al condominio. Con la riforma è invece previsto un limite al numero massimo di deleghe per singola persona nel caso dei condomini con più di 20 proprietari. In questa situazione, infatti, ciascun delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e non più di 200 millesimi. La riforma, poi, ha vietato di delegare l’amministratore per qualunque tipologia di assemblea. Un divieto che non ammette eccezioni. Quindi anche se l’amministratore è un condomino in ogni caso non potrà avere alcuna delega.

La delega valida come numero di votanti oltre che per l’importo dei millesimi – Poiché il delegato rappresenta a tutti gli effetti la persona da cui ha ricevuto la delega, in caso di più deleghe occorre considerare presenti i vari condomini che le hanno rilasciate, sia per quel che riguarda i millesimi che per il numero dei presenti. Un delegato, infatti, può essere presente anche per conto di più condomini, senza alcuna irregolarità. Così anche nel caso di un condominio con molti proprietari, un solo condomino delegato da molti altri, può del tutto legalmente rappresentare la maggioranza, dato che anche in presenza di tante deleghe e poche persone sono comunque rispettati i requisiti della doppia maggioranza (presenti e millesimi) richiesti dal Codice per la validità delle delibere.

Una sola delega anche in caso di comproprietà – Non possono essere, invece, delegate più persone da parte di più comproprietari dello stesso immobile, ad esempio marito e moglie, anche se hanno tra loro pareri diversi. Infatti anche in caso di comproprietà il voto espresso in assemblea, e pari all’intero ammontare dei millesimi dell’appartamento in questione, non può essere che uno solo. Quindi se non c’è accordo e ci sono più deleghe date dai comproprietari a persone diverse, la legge obbliga all’estrazione a sorte. Lo prevede l’articolo 67 delle norme di attuazione del Codice civile precisando che “Qualora un piano o porzione di piano dell’edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati.

Una delega per ogni assemblea – Inoltre occorre tener presente che non è possibile rilasciare una delega una volta per tutte, ma questa deve deve risultare in calce alla singola convocazione e deve essere consegnata al presidente dell’assemblea perché la possa insieme a verbale. Per la regolarità dell’assemblea, infatti, è obbligatorio che tutti i condomini ricevano l’ordine del giorno della convocazione altrimenti le relative delibere sono impugnabili. Quindi anche chi dà la delega deve dimostrare di essere al corrente degli argomenti in discussione, anche se poi non ha alcuna intenzione di partecipare foscamente ai lavori dell’assemblea. E’ valida anche la delega orale, ma il delegato deve comunque far registrare la presenza del delegante al momento in cui viene dichiarata aperta l’assembla e compilato l’elenco delle presenze.

Possibile il voto per delega anche in conflitto di interessi – E questo principio è valido anche quando si registra un conflitto di interessi, ossia quando, ad esempio, un condomino vuol far assegnare i lavori di ristrutturazione condominiale alla propria ditta. In questo caso il condomini interessato non può votare per sé a favore della delibera, ma può farlo in rappresentanza dei condomini che gli hanno conferito la delega. Se l’approvazione della delibera avviene grazie al voto per delega data al condomino interessato, la delibera è perfettamente valida.

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